COMO SEI SE DEVO CONFIAR NUMA INCORPORADORA?
Obtenha informações sobre a tradição desta incorporadora, verificando:
• Há quanto tempo ela trabalha no mercado;
• Demais empreendimentos comercializados;
• Cidades de atuação;
QUAL A VANTAGEM DE SE COMPRAR UM LOTE NO SEU LANÇAMENTO?
Quando você compra um lote no lançamento, você pode escolher a unidade mais adequada à sua preferência, além de encontrar, nessa fase de vendas, as melhores condições de preço e de forma de pagamento
A RESPONSABILIDADE DE ENTREGA DO LOTE É DA INCORPORADORA OU DA CONSTRUTORA?
Ainda que a incorporadora possa contratar uma construtora para a execução das obras, a obrigação de entregar o loteamento cabe sempre à incorporadora, que assume essa responsabilidade pelo exercício de sua atividade, que é entregar lotes destinados a construção em contrapartida do recebimento de preço certo e ajustado.
QUAL A MELHOR FORMA DE PAGAMENTO DE UM IMÓVEL?
A melhor forma depende exclusivamente de sua receita. Você deve analisar qual fluxo de pagamento melhor se adapta à sua renda familiar. Hoje em dia, existem vários financiamentos com prazo de pagamento de até 30 anos e com taxas de juros muito atrativas, assim você quita o seu lote junto a incorporadora e assume o financiamento junto a Instituição Financeira. Pesquise e avalie o melhor fluxo de pagamento de acordo com a sua capacidade financeira.
O QUE É UMA SPE?
A Sociedade de Propósito Específico (SPE) é uma sociedade empresária, que pode ser utilizada na forma de sociedade limitada ou sociedade anônima, cuja atividade é claramente descrita no contrato social, possuindo, na maioria das vezes, o prazo de existência determinado pelo propósito específico ao qual foi concebida. Nos casos de grandes incorporadoras, com diversos empreendimentos, a utilização de uma SPE para cada um dos empreendimentos imobiliários é muito comum. Existe uma enorme garantia ao se comprar um lote de uma incorporadora SPE, pois o risco do empreendimento fica concentrado unicamente na empresa, ou seja, um empreendimento mal sucedido de uma SPE não contaminará a saúde financeira de outra SPE do mesmo grupo.
Que documentos devo verificar antes de assinar um contrato?
É importante que você verifique a certidão de matrícula do imóvel, junto ao Cartório de Registro de Imóveis, em que deve constar que a sua Incorporação Imobiliária está devidamente registrada.
O QUE É COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL?
É o contrato particular ou público pelo qual alguém se compromete a adquirir um imóvel de outra pessoa (física ou jurídica), que se obriga a transferi-lo após o recebimento do preço ajustado, observadas as condições ali pactuadas. Com a assinatura do contrato, o comprador passa a ser titular de direitos aquisitivos do imóvel, e a lei assegura direito real do comprador em face do vendedor para exigir a efetiva transmissão do imóvel.
QUAIS AS CLÁUSULAS ESSENCIAIS QUE DEVEM CONSTAR NUM CONTRATO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL?
No contrato de venda e compra são essenciais as cláusulas que disponham sobre: as características do imóvel e do empreendimento onde está inserido, preço e forma de pagamento, forma de cálculo da correção monetária, quando for o caso, incidência de juros, índice e quando de sua aplicabilidade, penalidades a que esteja sujeito o comprador na hipótese de inadimplemento e atraso no pagamento do preço na forma ajustada, prazo de entrega das unidades e demais obrigações assumidas pela incorporadora.
QUAL A DIFERENÇA ENTRE CONTRATO DE VENDA E COMPRA E ESCRITURA DEFINITIVA?
O contrato de venda e compra é o instrumento pelo qual uma das partes se compromete a vender à outra determinado imóvel, por determinado preço e condições. O contrato, ou promessa de venda e compra, pode ser efetivado por instrumento particular (e, nesse caso, há que se observar a presença de duas testemunhas, avaliação da qualificação das partes) ou por instrumento público (escritura de promessa de venda e compra) que, nesse caso, é lavrado pelo Cartório de Notas, que tem fé pública. Por outro lado, a escritura definitiva de compra e venda é o instrumento pelo qual alguém transmite definitivamente um bem imóvel a outro, muitas vezes em cumprimento a um contrato (promessa) previamente assinado. A escritura definitiva de um lote urbano é geralmente lavrada, desde que a unidade esteja quitada, ou que o adquirente tenha obtido o financiamento necessário para o pagamento do saldo devedor.
QUAL A IMPORTÂNCIA DE CONSTAR NO CONTRATO TODAS AS CONDIÇÕES CONTRATUAIS E O PREÇO EFETIVAMENTE PAGO?
O contrato é o instrumento pelo qual estará regrada toda e qualquer obrigação assumida entre as partes, vendedor e comprador, e perdurará até a quitação final dessas obrigações. Dessa forma, na hipótese de necessidade de qualquer questionamento futuro e, especialmente, de necessidade de se submeter ao Poder Judiciário dúvidas ou conflitos a serem solucionados, o contrato celebrado será o instrumento utilizado como base dessa avaliação. Daí a importância de que todas as tratativas e acordos estejam devidamente previstos no contrato celebrado.
POSSO COMPRAR UM IMÓVEL REPRESENTADO POR UM PROCURADOR?
Sim, desde que o procurador seja maior, capaz e esteja representado por procuração pública, com poderes específicos para tanto e todos os demais poderes relacionados ao negócio a ser realizado, seja por ocasião da assinatura do contrato ou quando da escritura pública.
SOU MENOR DE IDADE, POSSO COMPRAR UM IMÓVEL?
Sim, desde que tenha CPF um menor de idade pode adquirir um imóvel a vista, devendo ser representado pelo pai ou pela mãe. No entanto, para adquirir um imóvel financiado, o menor púbere, que tenha mais de 16 e menos de 18 anos deverá ser emancipado pelos pais. Já o menor impúbere (que tenha menos de 16 anos) não pode adquirir imóvel financiado.
QUANDO O COMPRADOR DO IMÓVEL É CASADO, SEU CÔNJUGE DEVE OBRIGATORIAMENTE CONSTAR IGUALMENTE COMO ADQUIRENTE?
Se os adquirentes forem casados sob o regime da separação absoluta de bens, não é necessário, pois, neste caso, cada cônjuge tem liberdade para administrar seu patrimônio, inclusive para contrair direitos e obrigações. Porém, nos demais tipos de regime de bens (comunhão total, comunhão parcial e participação final nos aquestos) é necessário o comparecimento do cônjuge uma vez que na celebração de um contrato de compromisso de compra e venda de unidades, há diversas obrigações que são contraídas por ambos, como, por exemplo, do aditamento contratual, da Cessão de Direitos e Obrigações e da Rescisão Contratual. Também nesses casos, se a aquisição se der por procuração, é necessário que ambos os cônjuges nomeiem procurador através de procuração pública com poderes para a aquisição do imóvel e demais obrigações correlatas.
ADQUIRI O LOTE COM SÓCIO, QUEM É RESPONSÁVEL PELA COMPRA?
Todos os sócios constituídos serão considerados solidariamente responsáveis perante a incorporadora vendedora do lote, em caso de mora ambos respondem pelo saldo devedor.
HAVENDO FALECIMENTO DO ADQUIRENTE (QUANDO CONTRATO EM NOME DE PESSOA FÍSICA), SEU CÔNJUGE E OU SÓCIO O FINANCIAMENTO É AUTOMATICAMENTE QUITADO?
Somente ocorre quitação de saldo devedor total ou parcial, quando parcela de seguro prestamista é paga, atrelada aos valores pagos mensalmente nas parcelas do financiamento, através de adesão formal quando da venda do imóvel ou adesão posterior via proposta de seguro emitida por Corretor credenciado e vinculado a uma Corretora de Seguros.
Atualmente o valor total da parcela paga no financiamento não carrega em si qualquer acréscimo a título de seguro prestamista.
SE EU ADQUIRIR UM IMÓVEL, POR MEIO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA, E, POR OCASIÃO DA ESCRITURA, VIER A FALECER, QUEM RECEBERÁ A ESCRITURA DO IMÓVEL?
Via de regra, a escritura deverá ser feita em nome do espólio e, para tanto, será necessária a apresentação de alvará judicial para que o espólio receba a propriedade do imóvel. Porém, se os direitos ao recebimento do imóvel estiverem partilhados entre os herdeiros, será necessário apresentar à incorporadora e ao cartório o respectivo formal de partilha ou escritura pública de partilha, devidamente registrada perante o competente cartório de Registro de Imóveis, para que a escritura do imóvel seja outorgada diretamente ao(s) herdeiro(s) do falecido.
QUANDO VENDO UM IMÓVEL, A QUE TRIBUTAÇÃO ESTOU SUJEITO?
Quando se vende um imóvel com lucro, ou seja, quando o valor da venda for maior que o valor da compra, existe a incidência de 15% de tributação sobre essa diferença (ganho de capital). Esse imposto deve ser pago através de DARF. Existe isenção de imposto caso o imóvel vendido tenha valor inferior a R$ 440.000,00, seja o único bem do contribuinte e o mesmo não tenha vendido nenhum imóvel nos últimos cinco anos. Existem outras regras específicas que podem ser consultadas no regulamento do Imposto de Renda da Receita Federal.
QUANDO DEVO RECOLHER EVENTUAL GANHO DE CAPITAL NA VENDA DE UM IMÓVEL?
O recolhimento deve ser feito até o último dia do mês subsequente ao da venda do imóvel e equivale à alíquota de 15% aplicada sobre a diferença apurada entre o valor de venda e de compra do imóvel constante na última Declaração Anual de Imposto de Renda. Incidirá sempre que o valor de venda for superior ao de compra. O adquirente da unidade deverá comunicar na Declaração de Ajuste Anual de Imposto de Renda, no ano seguinte ao da operação, os detalhes da alienação. As regras específicas que regem a tributação na venda de imóveis podem ser consultadas no manual disponível no site da Receita Federal do Brasil (www.receita.fazenda.gov.br).
EM QUE MOMENTO CONSIDERO A AQUISIÇÃO DE UM IMÓVEL PARA FINS DE TRIBUTAÇÃO?
Segundo a instrução normativa da SRF n°- 84/79, a aquisição de um imóvel se dá no exato momento da contratação da operação, ainda que mediante compromisso de venda e compra, e desde que implementada a condição suspensiva a que estava sujeito o negócio.
O QUE SIGNIFICA ITBI?
Trata-se do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Ele é cobrado pela prefeitura sempre que há a transferência de propriedade de qualquer bem imóvel. Essa taxa varia de acordo com a cidade na qual o imóvel se encontra, e seu recolhimento é de responsabilidade do comprador.
JÁ FUI CLIENTE DA PARCELAR EM OUTRO EMPREENDIMENTO E RESCINDI MEU CONTRATO, POSSO EFETUAR OUTRO NEGÓCIO COM A EMPRESA?
Sim, mesmo já havendo rescisão contratual anterior, o cliente poderá efetuar nova compra, desde que respeitados as condições solicitadas pela empresa.
COMO FAÇO PARA SABER O PREÇO E CONDIÇÕES DE UM IMÓVEL DA PARCELAR?
Consulte diretamente um de nossos representantes, verifique os meios de contato em nosso site.
www.parcelarurbanismo.com.br
COMPREI UM IMÓVEL DA PARCELAR, JÁ ASSINEI A PROPOSTA DE COMPRA E JÁ PAGUEI O SINAL, QUAL O PROCEDIMENTO PARA A ASSINATURA DO CONTRATO?
O seu contrato será emitido pela Parcelar, o corretor entrará em contato para a assinatura do mesmo.
JÁ ASSINEI O CONTRATO, QUANDO RECEBO MINHA VIA DEVIDAMENTE ASSINADA PELA PARCELAR?
Após o processamento pela Parcelar e quitação do parcelamento do sinal, o contrato é enviado pelos Correios em até 15 dias.
ADQUIRI 2 LOTES VIZINHOS, POSSO UNIFICÁ-LOS?
Sim, desde que os dois lotes estejam quitados, escriturados e registrados em seu nome.
Não há possibilidade de unificação de dois terrenos que ainda estejam financiados.
